Si no ha estado pagando su hipoteca o préstamo garantizado, podría correr el riesgo de perder su vivienda. Su prestamista hipotecario podría tomar una acción judicial para recuperar la propiedad de su casa si está atrasado en sus pagos.

Lo que puede hacer ahora

Debe considerar obtener asesoramiento financiero independiente antes de tomar cualquier decisión sobre su hipoteca.

Si su prestamista ha iniciado una acción legal para recuperar la posesión de su casa, debe obtener ayuda de una Oficina de Asesoramiento al Ciudadano. Es posible que pueda llegar a un acuerdo con el prestamista y obtener la suspensión de la acción legal.

Incluso si su prestamista tiene una orden judicial para desalojarlo, es posible que no sea demasiado tarde para encontrar una manera de quedarse en su casa.

Si no ha sido amenazado con una acción legal pero tiene dificultades para pagar su hipoteca, hay opciones disponibles. Lea más sobre qué hacer si no puede pagar su hipoteca.

Responder a cartas de su prestamista

Si ya recibió una carta de su prestamista y no ha respondido, probablemente recibirá una segunda carta. La segunda carta podría darle una fecha límite para responder o hacer un pago.

Es importante que se comunique con su prestamista y le explique su situación. Ellos pueden aconsejarle sobre qué hacer a continuación.

Averigüe cómo comunicarse con su prestamista para lidiar con su deuda hipotecaria.

Si su acuerdo existente para pagar los atrasos se ha roto

Si ya ha hecho un acuerdo con su prestamista para pagar los atrasos y esto se ha roto, es posible que se enfrente a una acción legal para recuperar su casa.

Su prestamista aún puede establecer otro acuerdo para evitar desalojarlo.

Si no puede evitar que el caso vaya a la corte, esto no siempre significa que perderá su casa. Hay pasos que su prestamista debe seguir, comenzando con avisos que deben enviarle para advertirle de que están comenzando los procedimientos de recuperación de la posesión.

Avisos de su prestamista hipotecario

Si ha recibido cartas de su prestamista y no las ha contactado, es posible que:

  • enviarle un documento que le pida que pague los atrasos – esto se llama aviso de incumplimiento
  • enviarle un documento que termina el acuerdo hipotecario y le pide que pague todo el préstamo pendiente – esto se llama aviso de llamada.

Obtenga más información sobre los avisos de su prestamista en el sitio web de Shelter Scotland.

Lo que su prestamista tiene que hacer antes de que puedan llevarlo a la corte

Su prestamista solo puede llevarlo a la corte si completa ciertos pasos, llamados requisitos previos a la acción.

Su prestamista debe:

  • darle información clara sobre los términos de su acuerdo y la cantidad que adeuda
  • ofrecerle formas alternativas de pago para evitar la recuperación de su vivienda
  • no llevarlo a la corte si está tomando medidas razonables para cumplir con su acuerdo de préstamo
  • darle información sobre cómo obtener asesoramiento sobre deudas y sugerirle que se comunique con su consejo local para obtener asesoramiento sobre lo que sucederá si necesita ser reubicado.

Su prestamista tiene que decirle a su consejo local

Si su prestamista le entrega un aviso para recuperar la propiedad de su casa, tiene que hacerle saber al consejo local que está tomando esta acción y que usted podría terminar sin hogar. Lo harán enviando al consejo local un aviso de la sección 11.

El consejo local se pondrá en contacto con usted para ofrecerle apoyo y asesoramiento sobre vivienda. También puede ponerse en contacto con su prestamista si desea que el consejo local intente encontrar una solución.

Si la acción legal está progresando y no ha escuchado de su consejo local, debe ponerse en contacto con el departamento de vivienda del consejo. Puede encontrar los datos de contacto de su consejo local en mygov.escocés.

Ir a la corte

Su caso irá a la corte a menos que haya optado por una recuperación voluntaria. Esto es cuando deja la propiedad y le devuelve las llaves a su prestamista, siempre debe ser un último recurso.

Si su prestamista lo lleva a la corte para recuperar la posesión de su casa, obtendrá:

  • un aviso de su prestamista, que les da el derecho de vender su propiedad
  • un auto inicial, que le indica que el prestamista ha presentado una solicitud ante el tribunal

Incluso en esta etapa, no es demasiado tarde para negociar un acuerdo de pago con su prestamista. Si puede, debe seguir pagando sus atrasos, ya que esto se tendrá en cuenta si tiene que ir a la corte.

El tribunal decidirá si se le debe permitir permanecer en la propiedad o no.

Quién puede ir a la corte

Usted puede ir a la corte si es un residente autorizado. Esto significa que eres:

  • el propietario de la propiedad – la persona nombrada en los títulos de propiedad. Esta persona puede no ser la persona con la hipoteca
  • el cónyuge o pareja civil – de la persona con la hipoteca o el propietario
  • una pareja cohabitante – de la persona con la hipoteca o el propietario, pero solo si la persona con la hipoteca o el propietario sigue viviendo con usted y la propiedad es su única casa o vivienda principal
  • una ex pareja cohabitante que sigue viviendo en la propiedad – si el propietario o la persona con la hipoteca se ha mudado y un niño menor de 16 años que aún vive en la propiedad.

¿Necesita un abogado

En la audiencia de la corte, puede representarse a sí mismo, obtener apoyo de un representante lego o ser representado por un abogado?

Es particularmente importante tener representación legal si no está de acuerdo con el prestamista sobre la cantidad de atrasos que afirma que debe.

Si tiene ingresos bajos o está recibiendo beneficios, podría ser elegible para recibir ayuda con los costos legales para asesoramiento antes de una audiencia en la corte y para representación en la audiencia en la corte si tiene un abogado. Obtenga más información sobre la ayuda con los costos legales.

Un representante lego aprobado podría ayudarlo si no califica para recibir asistencia legal.

Usar un representante lego en la corte

Si usted es la persona con la hipoteca o un residente con derecho, puede designar a un representante lego aprobado para que lo represente en la corte. Un representante lego es alguien que puede ayudarlo a preparar y conducir su caso.

Si nombra a un representante lego aprobado en lugar de un abogado, no tendrá derecho a solicitar asistencia legal. Lea más sobre cómo usar a un representante lego en la corte.

Lo que puede suceder en la corte

Tendrá que hablar en la corte

Se le pedirá a usted o a su representante legal o lego que explique:

  • por qué tuvo dificultades con su hipoteca, por ejemplo, porque ha tenido problemas de salud o ha sido despedido
  • si ha hecho algo para llegar a un acuerdo con su prestamista
  • por qué no se ha adherido a un acuerdo si ya ha hecho uno
  • cómo espera pagar sus atrasos y volver a encarrilar su hipoteca
  • si ha hecho esfuerzos para encontrar otro lugar para que usted y su familia vivan
  • cuánto tiempo podría tardar en encontrar un alojamiento alternativo.

Si necesita más tiempo para pagar la deuda

Si cree que puede pagar todos los atrasos de su hipoteca en poco tiempo, puede pedirle a la corte que le dé tiempo para hacerlo. Esto se llama pedir que el caso continúe.

Si su caso continúa, se fijará una fecha para que su caso vuelva a la corte. Si ha pagado todos sus atrasos, no se tomarán más medidas. Pero si no ha cumplido con el acuerdo, el sheriff decidirá si se le debe permitir a su prestamista recuperar la propiedad de su casa.

Lo que dirá el prestamista

Su prestamista tendrá representación legal. El abogado debe informar al tribunal:

  • cuánto son sus atrasos
  • cuánto tiempo ha estado en atrasos
  • su opinión de cómo llegó a estar en atrasos
  • sobre cualquier esfuerzo que hayan hecho para ponerse en contacto con usted y llegar a un acuerdo para pagar sus atrasos, incluida la evidencia de que se han cumplido los requisitos previos a la acción
  • si ha mantenido cualquier acuerdo que haya hecho para pagar sus atrasos.

Qué puede decidir la corte

Si su prestamista ha solicitado a la corte el derecho a recuperar la propiedad de su casa y usted se ha opuesto a la acción, la corte puede:

  • desestimar el caso-esto generalmente solo sucede si el prestamista no ha seguido los procedimientos correctos o no tiene un caso
  • continuar el caso-por ejemplo, porque usted ha hecho un nuevo arreglo para pagar los atrasos
  • darle a su prestamista el derecho a recuperar la posesión de su casa – esto se llama orden de recuperación. Averigüe qué sucede si se concede una orden de recuperación de posesión.

Pedir a la corte que revise su decisión

Puede pedirle a la corte que revise su decisión si usted o uno de los residentes con derecho a ello no compareció y no estuvo representado en la corte cuando se tomó la decisión. Esto se llama recordar el decreto.

Quién paga los costos de la corte

Su prestamista generalmente puede pasarle todos sus costos de recuperación. No necesitan una orden judicial para hacer esto.

Los costos se agregarán a su cuenta hipotecaria por cada audiencia. Estos costos incluyen:

  • costas judiciales
  • honorarios y gastos de abogados
  • gastos de testigos.

El tribunal podría ordenar que no se agreguen algunos o todos los costos, por ejemplo, si está recibiendo asistencia legal. Pero los términos de su acuerdo hipotecario aún podrían permitir que su prestamista recupere sus costos de usted.

La situación puede ser diferente si está recibiendo asistencia legal. Su abogado puede decirle más sobre esto.

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