Les informations ci-dessous ne sont pas garanties et peuvent contenir des erreurs ou des omissions. Vous devriez consulter des professionnels de la finance, de la fiscalité et du droit avant d’envisager une vente à découvert. Une grande partie des informations suivantes a été obtenue de l’Association nationale des agents immobiliers.

Une vente à découvert est une situation dans laquelle le vendeur (1) doit plus d’argent sur le prêt que la vente de la propriété ne produira probablement sur le marché et (2) est incapable ou ne veut pas apporter d’argent à la clôture. Le vendeur peut ou non être en pré-forclusion. Dans une vente à découvert, le prêteur n’a pas encore saisi la propriété, ce qui offre une fenêtre d’opportunité au propriétaire de vendre la propriété afin de satisfaire au moins partiellement le montant dû au prêteur.

Les ventes à découvert ne sont en aucun cas la seule option pour les propriétaires en difficulté.

Les autres options incluent:

  • Refinancer
  • Vendre et apporter de l’argent à la clôture
  • Entraînement du prêteur (le prêteur réduit ou annule les taux d’intérêt, pardonne les paiements en arrière, ajoute plus d’années au prêt, etc.)
  • Acte en lieu et place de la forclusion (l’emprunteur accepte d’échanger la propriété au prêteur en échange de l’annulation de la note)
  • Forclusion
  • Ne rien faire et s’en aller

Raisons d’envisager une vente à découvert:

Émission Forclusion Vente à découvert réussie
Habilitations de sécurité « La forclusion est la question la plus difficile contre une habilitation de sécurité en dehors d’une condamnation pour un délit grave ou un crime. Si un client a une forclusion et est un officier de police, dans l’armée, à la CIA, à la sécurité ou à tout autre poste nécessitant une habilitation de sécurité dans presque tous les cas, l’habilitation sera révoquée et le poste sera résilié. » Une vente à découvert seule ne remet pas en cause la plupart des habilitations de sécurité.
Emploi actuel Les employeurs ont le droit et vérifient activement le crédit régulièrement de tous les employés occupant des postes sensibles. Une forclusion dans de nombreux cas peut être un motif de réaffectation ou de résiliation immédiate. Une vente à découvert n’est pas signalée sur un rapport de crédit.
Emploi futur De nombreux employeurs exigent des vérifications de solvabilité de tous les demandeurs d’emploi. Une forclusion est l’un des éléments de crédit les plus préjudiciables qu’un demandeur peut avoir et, dans la plupart des cas, remettra en question l’emploi. Une vente à découvert n’est pas signalée sur le rapport de crédit et ne constitue donc pas un défi à l’emploi.
Jugement de carence Dans 100% des saisies (sauf dans les États où les prêts à recours sont autorisés – la Géorgie en fait partie), la banque a le droit de poursuivre un jugement de carence. Dans certaines ventes à découvert réussies, il est possible de convaincre le prêteur de renoncer au droit de poursuivre un jugement de carence contre le propriétaire.
Jugement de carence (montant) Une forclusion entraîne généralement un prix de vente plus bas et un délai de vente plus long sur un marché en déclin. Cela se traduira par un jugement de carence possible plus élevé. Dans une vente à découvert correctement gérée, la maison est vendue à un prix qui devrait être proche de la valeur marchande et, dans presque tous les cas, à un prix plus élevé qu’une vente par forclusion, ce qui entraîne un déficit inférieur.
Futur Prêt Fannie Mae – Résidence principale (en vigueur en mai 21, 2008) Un propriétaire qui perd une maison à la forclusion n’est pas admissible à une hypothèque garantie par Fannie Mae pour une période de 5 ans. Un propriétaire qui négocie et conclut avec succès une vente à découvert sera admissible à une hypothèque soutenue par Fannie Mae après seulement 2 ans.
Future Fannie Mae Non primaire (en vigueur en mai 21, 2008) Un investisseur qui permet à une propriété d’aller à la forclusion n’est pas admissible à une hypothèque d’investissement soutenue par Fannie Mae pour une période de 7 ans. Un investisseur qui négocie et conclut avec succès une vente à découvert sera éligible à une hypothèque d’investissement adossée à Fannie Mae après seulement 2 ans.
Prêt futur avec une Société hypothécaire Sur toute demande future 1003, un emprunteur potentiel devra répondre par l’affirmative à la question C de la section VIII qui demande « Avez-vous fait saisir des biens ou donné un titre ou un acte en lieu et place de ceux-ci au cours des 7 dernières années? »cela affectera les taux futurs. Il n’y a pas de déclaration ou de question similaire concernant une vente à découvert.
Score de crédit Votre score peut être abaissé de 250 à plus de 300 points. En règle générale, votre score sera affecté pendant plus de 3 ans. Seuls les paiements hypothécaires en retard apparaîtront et après la vente, l’hypothèque sera déclarée comme payée ou négociée. Cela réduira un pointage de crédit aussi peu que 50 points si tous les autres paiements ont été effectués à temps. L’effet d’une vente à découvert peut être aussi bref que 12 à 18 mois.
Antécédents de crédit La forclusion peut rester un dossier public sur les antécédents de crédit d’une personne pendant 10 ans ou plus. Une vente à découvert n’est pas déclarée sur un historique de crédit. Il n’y a pas d’élément de rapport spécifique pour la « vente à découvert ». Le prêt est généralement déclaré « payé en totalité, réglé. »

Si une vente à découvert est votre meilleure option, voici certaines choses que vous devez savoir:

1) Vous devez définir vos difficultés. La perte d’équité n’est pas considérée comme une difficulté. Ces facteurs peuvent vous qualifier pour des difficultés avec votre prêteur:

  • Perte d’emploi
  • Faillite d’entreprise
  • Maladie et frais médicaux
  • Divorce ou décès d’un conjoint
  • Catastrophe naturelle

2) Vous devez déterminer s’il y a suffisamment de temps pour réaliser une vente à découvert. Il ne devrait pas y avoir moins de deux mois avant la forclusion pour répertorier, commercialiser et vendre la maison.

3) Vous devriez consulter des professionnels de la finance, de la fiscalité et du droit qualifiés. Par exemple, un avocat de forclusion qualifié peut aider à déterminer si le prêt est un recours ou un non-recours. Avec un prêt à recours, l’emprunteur conserve sa responsabilité personnelle pour tout déficit après une vente à découvert ou une forclusion. Dans le cas d’un prêt sans recours, le prêteur est limité aux fonds disponibles sur sa sûreté dans le bien.

4) Vous devez déterminer ce qui est dû sur le prêt et quel pourrait être le prix de vente probable. Un agent de la société Beacham & peut vous aider avec une analyse de marché libre. Juste un e-mail [email protected] pour un rendez-vous avec l’un de nos professionnels de la vente.

5) Vous devez savoir que l’argent pardonné par un prêteur lors d’une vente à découvert est considéré comme un revenu imposable par le gouvernement fédéral. Cependant, la Loi sur l’allégement de la dette hypothécaire et la stabilisation économique d’urgence de 2008 retarde les impôts sur l’annulation de la dette du prêteur jusqu’en 2012, à condition que la propriété soit utilisée comme résidence principale et que la dette ait été pardonnée en 2007, 2008 ou 2009. Contactez un comptable qualifié pour plus de détails.

6) Vous devez savoir qu’en raison de la nécessité de l’approbation du prêteur, une transaction de vente à découvert peut prendre de 30 jours ou moins ou jusqu’à six mois ou plus. L’une des principales raisons pour lesquelles les ventes peuvent prendre si longtemps est l’incapacité du vendeur à fournir un package complet de vente à découvert au prêteur. Il est utile d’avoir une personne travaillant avec une banque sur une vente à découvert et pour cette personne de faire un suivi quotidien auprès de la banque.
Autres facteurs qui affectent le temps nécessaire pour conclure une vente à découvert:

  • Problème: Le paquet de vente à découvert n’a pas été correctement soumis au prêteur.
    Solution: Suivez précisément les directives du prêteur.
  • Problème : L’offre était trop basse.
    Solution: Sachez avant d’inscrire la maison quel prix le prêteur acceptera lors d’une vente à découvert.
  • Problème: L’acheteur n’est pas assez fort.
    Solution: L’acheteur doit fournir des documents de préqualification, y compris une preuve de fonds. Le contrat devrait comporter le moins d’imprévus possible.
  • Problème : L’offre est trop basse.
    Solution: Soyez réaliste quant au prix du contrat pour éviter que le prêteur rejette le prix sur la base d’une valeur d’évaluation plus élevée.
  • Problème : Le détenteur de privilège junior n’approuvera pas la transaction.
    Solution: Assurez-vous que le contrat tient compte des gains des détenteurs de privilèges subalternes (prêts hypothécaires secondaires et marges de crédit sur la valeur nette de la maison, par exemple), car ces parties peuvent bloquer la transaction.

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