as informações abaixo não são garantidas e podem conter erros ou omissões. Você deve consultar profissionais financeiros, fiscais e jurídicos antes de considerar uma venda a descoberto. Muitas das seguintes informações foram obtidas da Associação Nacional de corretores de imóveis.
uma venda a descoberto é uma situação em que o vendedor (1) deve mais dinheiro no empréstimo do que a venda da propriedade provavelmente produzirá no mercado e (2) não pode ou não está disposto a trazer dinheiro para o fechamento. O vendedor pode ou não estar em pré-encerramento. Em uma venda a descoberto, o credor ainda não excluiu a propriedade, o que fornece uma janela de oportunidade para o proprietário vender a propriedade, a fim de satisfazer pelo menos parcialmente o valor devido ao credor.
as vendas a descoberto não são de forma alguma a única opção para proprietários em dificuldades.
Outras opções incluem:
- Refinanciar
- Vender e trazer dinheiro para fechar
- Credor treino (credor reduz ou reverte taxas de juros, perdoa os pagamentos, adiciona mais anos para empréstimo, etc.)
- Ação em vez de encerramento (mutuário se compromete a negociar a propriedade para o credor, em troca de cancelamento da nota)
- Encerramento
- não Fazer nada e pé
Razões para considerar uma venda curta:
| Problema | Encerramento | Sucesso de Venda a descoberto |
|---|---|---|
| Afastamentos de Segurança | “Encerramento é o grande desafio contra um certificado de segurança fora de uma condenação grave de uma contravenção ou crime. Se um cliente tem um encerramento e é um policial, nas forças armadas, na CIA, segurança, ou qualquer outra posição que exija uma autorização de segurança em quase todos os casos, a autorização será revogada e a posição será encerrada.” | uma venda a descoberto por conta própria não desafia a maioria das autorizações de segurança. |
| emprego atual | os empregadores têm o direito e estão verificando ativamente o crédito regularmente de todos os funcionários que estão em posições sensíveis. Um encerramento em muitos casos pode ser motivo para reatribuição ou rescisão imediata. | uma venda a descoberto não é relatada em um relatório de crédito. |
| emprego futuro | muitos empregadores estão exigindo verificações de crédito em todos os candidatos a emprego. Um encerramento é um dos itens de crédito mais prejudiciais que um candidato pode ter e, na maioria dos casos, desafiará o emprego. | uma venda a descoberto não é relatada no relatório de crédito e, portanto, não é um desafio para o emprego. |
| Acórdão de deficiência | em 100% dos foreclosures (exceto nesses estados empréstimos de recurso são permitidos-Geórgia sendo um) o banco tem o direito de prosseguir um julgamento de deficiência. | em algumas vendas curtas bem-sucedidas, é possível convencer o CREDOR a desistir do direito de buscar um julgamento de deficiência contra o proprietário. |
| julgamento de deficiência(valor) | um encerramento geralmente resulta em um preço de venda mais baixo e mais tempo para vender em um mercado em declínio. Isso resultará em um julgamento de deficiência mais alto possível. | em uma venda a descoberto adequadamente gerenciada, a casa é vendida a um preço que deve estar próximo do valor de mercado e, em quase todos os casos, a um preço mais alto do que uma venda de encerramento, resultando em uma deficiência menor. |
| futuro empréstimo Fannie Mae – residência primária (a partir de maio 21, 2008) | um proprietário que perde uma casa para encerramento é inelegível para uma hipoteca Fannie Mae apoiado por um período de 5 anos. | um proprietário que negocia e fecha com sucesso uma venda a descoberto será elegível para uma hipoteca apoiada pela Fannie Mae após apenas 2 anos. |
| futuro Fannie Mae Não primário (maio efetivo 21, 2008) | um investidor que permite que uma propriedade vá para o encerramento é inelegível para uma hipoteca de investimento apoiada pela Fannie Mae por um período de 7 anos. | um investidor que negocia e fecha com sucesso uma venda a descoberto será elegível para uma hipoteca de investimento apoiada pela Fannie Mae após apenas 2 anos. |
| Futuro do Empréstimo com Hipotecas de qualquer Empresa | Em qualquer futuro 1003 aplicação, um candidato a mutuário terá que responder SIM à pergunta C na Seção VIII, que pergunta “você já teve a propriedade encerrado em cima ou determinado título ou ação em vez dele nos últimos 7 anos?”isso afetará as taxas futuras. | não há declaração ou pergunta semelhante sobre uma venda a descoberto. |
| pontuação de crédito | sua pontuação pode ser reduzida de 250 para mais de 300 pontos. Normalmente, sua pontuação será afetada por mais de 3 anos. | apenas pagamentos de hipotecas tardias serão exibidos e, após a venda, a hipoteca será relatada como paga ou negociada. Isso reduzirá uma pontuação de crédito de apenas 50 pontos se todos os outros pagamentos forem feitos a tempo. O efeito de uma venda a descoberto pode ser tão breve quanto 12 a 18 meses. |
| Histórico de crédito | o encerramento pode permanecer como um registro público no histórico de crédito de uma pessoa por 10 anos ou mais. | uma venda a descoberto não é relatada em um histórico de crédito. Não há item de Relatório específico para”venda a descoberto”. O empréstimo é normalmente relatado ” pago integralmente, liquidado.” |
se um curto venda ser a sua melhor opção, aqui estão algumas coisas que você precisa saber:
1) Você deve definir suas dificuldades. A perda de capital não é considerada uma dificuldade. Esses fatores podem qualificá-lo para uma dificuldade com o seu credor:
- perda de Emprego
- falha de Negócio
- Doença e custos médicos
- Divórcio ou morte de um dos cônjuges
- desastres Naturais
2) Você deve determinar se há tempo suficiente para realizar uma venda curta. Não deve haver menos de dois meses antes do encerramento para listar, comercializar e vender a casa.
3) você deve consultar profissionais qualificados de finanças, impostos e jurídicos. Por exemplo, um advogado de execução hipotecária qualificado pode ajudar a determinar se o empréstimo é recurso ou não. Com um empréstimo de recurso, o mutuário mantém a responsabilidade pessoal por qualquer deficiência após uma venda a descoberto ou encerramento. Em um empréstimo sem recurso, o credor está limitado a quaisquer fundos disponíveis a partir de seus juros de segurança na propriedade.
4) você deve determinar o que é devido sobre o empréstimo e que um preço de venda provável pode ser. Um agente da empresa Beacham & pode ajudar com uma análise de Mercado Livre. Apenas e-mail [email protected] para uma consulta com um dos nossos profissionais de vendas.
5) você deve saber que o dinheiro perdoado por um credor em uma venda a descoberto é considerado lucro tributável pelo governo federal. No entanto, a Lei de alívio da dívida hipotecária e estabilização econômica de emergência de 2008 atrasa os impostos sobre o perdão da dívida do credor até 2012, desde que a propriedade seja usada como residência principal e a dívida tenha sido perdoada em 2007, 2008 ou 2009. Entre em contato com um contador qualificado para obter mais detalhes.
6) você deve saber que, devido à necessidade de aprovação do credor, uma transação de venda a descoberto pode levar de 30 dias ou menos ou até seis meses ou mais. Uma das principais razões pelas quais as vendas podem levar tanto tempo para serem concluídas é a falha do vendedor em fornecer um pacote completo de venda a descoberto ao credor. Ajuda ter uma pessoa trabalhando com um banco em uma venda a descoberto e para que essa pessoa acompanhe o banco diariamente.
outros fatores que afetam o tempo necessário para concluir uma venda a descoberto:
- problema: o pacote de venda a descoberto não foi devidamente submetido ao credor.
solução: siga as diretrizes do credor com precisão. - problema: a oferta era muito baixa.
solução: Saiba antes de listar a casa qual o preço que o credor aceitará em uma venda a descoberto. - problema: o comprador não é forte o suficiente.
Solução: O Comprador deve fornecer documentação de pré-qualificação, incluindo prova de fundos. O contrato deve ter o mínimo de contingências possível. - problema: a oferta é muito baixa.
solução: seja realista sobre o preço do contrato para evitar que o credor rejeite o preço com base em um valor de avaliação mais alto. - problema: o titular da garantia Júnior não aprovará o acordo.
solução: Certifique-se de que o contrato leve em consideração os pagamentos dos detentores de penhores juniores (segundas hipotecas e linhas de crédito de home equity, por exemplo), pois essas partes podem manter o negócio.